Покупка и продажа недвижимимости на кипре

statiy104265080Общая информация

Законом, регулирующим приобретение недвижимого имущества на Кипре иностранцами, является Кипрский закон о приобретении недвижимого имущества (Иностранцы), Часть 109 Законодательства Кипра (именуемый в дальнейшем – «Закон») с изменениями, вносимыми время от времени.

В 2003 году [Закон 54(1)2003] и в связи с вступлением Кипра в Европейский Союз 1.5.2004 г. вышеуказанный Закон был изменен, предоставив гражданам и компаниям ЕС больше прав, но не абсолютные права, при приобретении недвижимого имущества на Кипре. У Кипра было право сохранять ограничения на право граждан и компаний ЕС приобретать жилье для вторичного использования в течение пяти лет после даты вступления в Европейский Союз. Даже хотя и не было никакого изменения в указанном Законе с 1.5.2009, по указанию Правительства не существует и никаких ограничений для граждан ЕС.
Раздел 2 Закона — Определения

Сначала необходимо отметить, что для целей законодательства термин «иностранец» означает лицо, которое не является гражданином Республики, и он включает в себя компанию, контролируемую иностранцами, иностранную компанию и траст, созданный для иностранца.

Однако этот термин не включает в себя следующее:

  1. иностранца, являющегося киприотом;
  2. жену иностранца, являющегося гражданином Кипра, которая не развелась со своим мужем по решению компетентного суда;
  3. гражданина Европейского Союза;

 

Раздел 3(1) Закона — Запрет
Раздел 3(1) Закона предусматривает, что:

Иностранцу запрещено приобретать недвижимое имущество (в Республике) по причине смерти (т.е. наследования) или иным образом, кроме как по предварительной лицензии(т.е. разрешению) Совета Министров.» Тем не менее, иностранец может приобрести только одну единицу имущества на Кипре, т.е. один дом, квартиру, землю и т.д. В случае приобретения земли, площадь земельного участка не должна превышать 4 014 кв.м.

 

На практике – Процедура, включающая разрешение, выданное Советом Министров

 

На практике, иностранцу, желающему приступить к приобретению недвижимого имущества на Кипре, следует уделить внимание следующим вопросам:

 

1. Составление и исполнение Договора о приобретении недвижимого имущества (именуемого в дальнейшем – «Договор»);

Вышеуказанный Договор устанавливает условия приобретения данного недвижимого имущества и регулирует отношения между «продавцом» и иностранцем в качестве «покупателя», но в глазах Закона он не дает иностранцу права собственности на недвижимое имущество.

В Разделе 3(3) Закона предусматривается, что:

 

«Действительный договор, письменный или устный, составленный в соответствии с Законом о контрактах или любым другим действующим законом, который предусматривает приобретение недвижимого имущества на Кипре иностранцем, не предоставляет иностранцу каких-либо прав собственности вплоть до выдачи разрешения (лицензии) Советом Министров в соответствии с Разделом 3(1) (который указан выше)»

 

К этому договору должны быть приклеены официальные марки в течении одного месяца после его подписания (в случае невыполнения налагается штраф), и этот договор должен быть отдан на хранение через 2 месяца после его подписания и наклейки марок в Отдел регистрации земли района, где расположено приобретенное имущество. Подача Договора в Отдел регистрации земли служит обеспечением для Покупателя того, что это Имущество является его имуществом, и препятствует Продавцу продавать или передавать его кому-либо другому или даже заложить его.

 

Это делается в случаях, когда еще не был выдан отдельный документ, подтверждающий правовой титул, на Приобретенное имущество. Это применяется к Имуществу, находящееся на стадии строительства или к новому имуществу. Документ, подтверждающий правовой титул на это имущество, выдается примерно в течение 3-4 лет после завершения строительства. Отсутствие отдельного документа, подтверждающего правовой титул, на Приобретенное имущество на имя Продавца не мешает Покупателю продать Приобретенное имущество. В этом случае Продавец и Покупатель могут подписать документ об аннулировании одновременно с подписанием нового Договора купли-продажи между Продавцом и новым Покупателем. Покупателю рекомендуется согласовать с Продавцом плату за аннулирование во время переговоров и затем включить ее в Договор купли-продажи.

 

Подача Договора купли-продажи в Отдел регистрации земли делается также по особым исполнительским причинам. В Ст. 232 Закона о продаже недвижимой собственности (Особое исполнение) предусматривается среди всего прочего, что для того, чтобы иметь возможность подать иск в суд для получения предписания суда об особом исполнении, Договор купли-продажи должен быть подан в Отдел регистрации земли в течение 2 месяцев после его подписания.

 

Что касается старого недвижимого имущества, на которое выдан отдельный Документ, подтверждающий правовой титул, передача правового титула на имя Покупателя может произойти немедленно.

У нас на Кипре существует один из самых лучших и надежных Отделов регистрации земли в Европе.

 

Необходимы следующие марки:

 

1.        1,5 на тысячу до 170 860,14 Евро и выше

2.        2 на тысячу от 170 860,14 Евро до 8 543 007,21 Евро

3.        фиксированная сумма в размере 17 086 Евро за сделку о покупке стоимостью 8 543 007,21 Евро и выше.

 

2. Заявление в Совет Министров о выдаче разрешения и/или лицензии на приобретение недвижимого имущества

 

После завершения оформления Договора, который может содержать, или может не содержать, пункта о необходимости предоставления разрешения Советом Министров, юрисконсульты иностранца подготавливают заявление в Совет Министров с просьбой о выдаче разрешения в соответствии с положениями Закона.

 

Когда Совет Министров получает это заявление, оно:

 

«…рассматривает указанное заявление, принимает решение о выдаче и направляет лицу, подавшему заявление, письменное уведомление о своем решении…»

 

Временные рамки, в пределах которых уведомляется об этом решении, составляют примерно от 8 до 10 месяцев.

 

До сегодняшнего дня все заявления, поданные иностранцами в Совет Министров, были удовлетворены.

 

После получения разрешения от Совета Министров и при условии, что на купленное недвижимое имущество был выдан отдельный Документ, подтверждающий правовой титул, покупатель обязан (если только договор купли-продажи не был подан в Отдел регистрации земли) передать Покупателю недвижимое имущество и зарегистрировать его на имя Покупателя.

 

3. Регистрация недвижимого имущества в Отделе регистрации земли на Кипре

 

После выдачи разрешения и/или лицензии на приобретение недвижимого имущества на Кипре иностранцу он/она затем должен прийти в офис Отдела регистрации земли района, в котором располагается данное недвижимое имущество и попросить занести его/ее право собственности на землю в соответствующий реестр.

 

Иностранцу после этого выдается документ, подтверждающий правовой титул на имущество, и этот документ является доказательством его/ее права собственности на данное недвижимое имущество.

 

При регистрации недвижимого имущества на имя заявителя-покупателя взимается следующий регистрационный сбор:

 

1.        3% при стоимости до 85 430,07 Евро и более

2.        5% при стоимости от 85 430 Евро до 170 860,14 Евро и более

3.        8% при стоимости до 170 860,14 Евро и выше

Размер регистрационного сбора устанавливается Районным отделом регистрации земли во время регистрации с учетом стоимости приобретенного недвижимого имущества во время подписания договора купли-продажи при условии, что к договору купли-продажи приклеены официальные марки, как указано выше, во время его подписания. В случае, если к договору купли-продажи не приклеены официальные марки в то время, то покупатель должен доказать Отделу регистрации земли, что покупка произошла в день подписания договора купли-продажи.

 

Таким доказательством могут служить квитанции, чеки об оплате, банковская тратта, римессы и т.д. и Отдел регистрации земли может на свое усмотрение принять или не принять такое доказательство.

 

 

4. Другие налоги

 

а)     Налог на наследство: на Кипре нет Налога на наследство.

б)     Налог на прирост капитала: Налог на прирост капитала представляет собой налог, взимаемый с чистой прибыли, полученной от продажи. Чистая прибыль означает прибыль, полученную после вычета следующего:

 

2) 17 086 Евро на человека за первую продажу

3) Вознаграждение зарегистрированных агентов по недвижимому имуществу

4) Любые дополнительные работы, проведенные с имуществом

5) Инфляция

 

В случае если Покупатель постоянно проживал в Проданном имуществе не менее пяти лет, то вычитается сумма в размере 85 430 Евро.

 

с)         НДС: Новое недвижимое имущество (то есть недвижимое имущество, если заявление на Разрешение на градостроительное проектирование было подано после 1.5.2004) облагается НДС.